SVE Courtage https://www.svecourtage.fr/ Courtier immobilier à Mérignac Wed, 03 Jun 2026 07:50:26 +0000 fr-FR hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.3.1 https://www.svecourtage.fr/wp-content/uploads/2024/10/cropped-Design-sans-titre-21-32x32.png SVE Courtage https://www.svecourtage.fr/ 32 32 Vos dossiers de la rentrée se jouent maintenant https://www.svecourtage.fr/actualites/preparer-son-dossier-de-pret-avant-lete-la-decision-que-vous-ne-regretterez-pas/ Fri, 29 May 2026 13:31:44 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2562 L’article Vos dossiers de la rentrée se jouent maintenant est apparu en premier sur SVE Courtage.

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Crédit immobilier · Juin 2026

Préparer son dossier de prêt avant l'été :
la décision que vous ne regretterez pas

Des taux qui se retendent, des banques en effectifs réduits, une rentrée déjà chargée : trois bonnes raisons de boucler votre financement maintenant plutôt qu'en septembre.

SVE Courtage Juin 2026 7 min de lecture
Vous avez un projet immobilier qui mijote — un bien repéré, une envie qui se précise, ou simplement la question « combien est-ce que je peux emprunter ? » qui revient régulièrement. Et vous vous dites que vous verrez ça à la rentrée, quand tout le monde sera de retour. C'est exactement ce que font la plupart des acheteurs. Et c'est précisément pour ça que juin est le meilleur moment pour faire le contraire.

Ce que personne ne vous dit sur les banques en été

Les banques ne ferment pas en juillet et août. Mais elles fonctionnent en effectifs réduits. Les chargés de clientèle prennent leurs congés à tour de rôle, les analystes crédit aussi, et les services de montage de dossiers ne sont pas épargnés. Résultat : les délais d'instruction, qui oscillent déjà entre 4 et 6 semaines en période normale, peuvent s'allonger sensiblement dès la mi-juillet.

Ce que ça change concrètement : si vous signez un compromis en septembre, votre dossier arrive dans les banques au moment précis où tout le monde reprend en même temps. Vous vous retrouvez en concurrence avec tous les acheteurs qui ont fait le même choix pendant l'été — c'est-à-dire attendre.

4–6
Semaines d'instruction en période normale
45–60
Jours : durée habituelle de la condition suspensive
10j
Réflexion obligatoire avant d'accepter l'offre

La condition suspensive de financement inscrite dans votre compromis dure en général 45 à 60 jours — le minimum légal étant d'un mois. Sur le papier, ça paraît confortable. Dans les faits, beaucoup moins : entre la constitution du dossier, les allers-retours avec les banques, l'instruction, l'accord de principe, l'édition de l'offre, puis le délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant que vous puissiez l'accepter — il ne reste quasiment aucune marge. Il suffit qu'une pièce manque, qu'un conseiller soit absent ou qu'une banque soit saturée pour que tout se grippe.

Préparer son dossier en juin, c'est se donner 4 à 6 semaines d'avance sur les autres acheteurs. En période de tension sur les délais bancaires, ces semaines font souvent la différence entre signer chez le notaire dans les temps ou devoir renégocier le compromis.

L'autre raison d'anticiper : les taux ne vous attendent pas

Depuis le début de l'année, les taux étaient relativement stables, autour de 3,40 % sur 20 ans. Mais la tendance s'est inversée à partir de mai : l'OAT 10 ans — l'indice qui guide les taux immobiliers — a repassé la barre des 4 %, et plusieurs banques ont commencé à relever leurs barèmes de 5 à 20 points de base.

Ce que ça représente, concrètement : sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, une hausse de seulement 0,10 point, c'est environ 2 400 € de coût total en plus. Personne ne sait de quoi septembre sera fait. Mais avec un dossier prêt et un accord de principe en poche, vous pouvez verrouiller un taux dès qu'une bonne fenêtre se présente — au lieu de la regarder passer en attendant que votre dossier soit monté.

Vous voulez savoir où vous en êtes avant l'été ?

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La checklist des documents à préparer dès maintenant

La bonne nouvelle : la majeure partie des pièces d'un dossier de financement ne dépendent pas du bien que vous achetez. Vous pouvez les rassembler dès aujourd'hui, avant même d'avoir signé quoi que ce soit.

Pour tous les profils
3 derniers bulletins de salaire
2 derniers avis d'imposition
3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires (courant, épargne, joint le cas échéant)
Vos crédits et charges en cours : crédits à la consommation, auto / LOA, et crédits immobiliers existants (avec leurs tableaux d'amortissement)
Justificatif d'identité et de domicile en cours de validité
Justificatif de situation familiale : livret de famille, contrat de mariage, PACS ou attestation de concubinage
Primo-accédant Locataire
3 dernières quittances de loyer ou attestation du bailleur
Vérification de votre éligibilité au PTZ (zone, revenus, nature du bien)

Les banques regardent votre comportement de locataire comme un indicateur de fiabilité. Si vous payez par virement, les relevés bancaires font foi.

Investisseur Déjà propriétaire
Tableaux d'amortissement de vos prêts en cours
Baux et avis d'imposition sur les revenus fonciers si vous avez des biens loués

Les banques recalculent votre taux d'endettement global. La façon dont vous présentez vos charges et vos revenus locatifs a son importance — c'est là qu'un courtier fait la différence sur la solidité du dossier.

Libéral · Gérant · Indépendant
3 derniers bilans comptables complets
Extrait Kbis récent ou attestation URSSAF selon votre statut
Liasse fiscale ou déclaration 2035 selon votre régime comptable

Ces documents ne s'obtiennent pas en 24 h. Un bilan non encore arrêté par votre expert-comptable peut bloquer un dossier pendant des semaines. C'est le moment de faire le point avec lui.

Neuf · VEFA · Construction
Contrat de réservation signé avec le promoteur
Plan de financement de l'opération + échéancier des appels de fonds

Les délais de traitement sont structurellement plus longs que pour l'ancien — raison supplémentaire d'anticiper le plus tôt possible.

Le meilleur dossier n'est pas celui qu'on monte dans l'urgence, un compromis déjà signé sur le coin du bureau. C'est celui qu'on a pris le temps de préparer, de vérifier et de corriger avant même d'avoir trouvé le bien.

— Équipe SVE Courtage, Mérignac

Pourquoi se faire accompagner change vraiment la donne

Il y a une idée reçue tenace : on consulterait un courtier une fois le compromis en poche, juste pour décrocher le meilleur taux. En réalité, le bon moment pour venir nous voir, c'est avant — parfois bien avant.

01

On connaît les délais réels de chaque banque

Pas les délais affichés — les délais réels. Telle banque traite un dossier salarié simple en 3 semaines mais met 6 semaines sur les profils non-salariés. Telle autre est rapide sur le papier, mais ses conseillers sont en congés en août. Cette connaissance du terrain ne s'improvise pas : elle se construit dossier après dossier.

02

On sait quelles banques correspondent à votre profil

Toutes les banques n'ont pas les mêmes critères. Certaines sont très ouvertes aux primo-accédants avec peu d'apport mais une épargne solide. D'autres privilégient les profils patrimoniaux, ou sont incontournables pour les fonctionnaires et les professions libérales. Déposer dans la mauvaise banque, c'est perdre du temps et laisser une trace dans votre historique de demandes.

03

On repère les failles avant les banques

Un découvert de 47 € il y a deux mois, un crédit à la consommation dont le solde restant dû n'apparaît pas, un avis d'imposition qui présente une situation atypique : ces détails peuvent faire dérailler un dossier si on ne les anticipe pas. Un œil exercé les repère et vous permet de les corriger — ou de les expliquer — avant le dépôt.

04

On négocie en parallèle, pas en série

Mettre 4 ou 5 banques en concurrence vous-même, c'est autant de rendez-vous, d'interlocuteurs et de relances, les uns après les autres. Nous le faisons pour vous, simultanément, avec des interlocuteurs dédiés aux dossiers que nous apportons. Ce n'est ni la même vitesse, ni le même résultat.

On fait le point ensemble, gratuitement

Aucun engagement. On regarde votre situation et on vous dit ce qui est solide — et ce qui peut être amélioré.

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Pas encore de projet signé ? C'est justement le bon moment.

Vous n'avez pas encore trouvé le bien idéal. Parfait : vous avez du temps devant vous, et c'est exactement ce qu'il faut pour préparer un dossier solide plutôt qu'un dossier bâclé sous pression.

Une étude de financement réalisée en amont vous dit ce que vous pouvez réellement emprunter — pas ce qu'un simulateur en ligne affiche, mais ce qu'une banque sera prête à vous accorder au vu de votre situation réelle. Vous saurez aussi comment mobiliser votre apport, si le PTZ vous est accessible, et quels points renforcer avant de vous présenter.

Autre avantage très concret : quand vous faites une offre, un accord de principe en main vous donne une crédibilité immédiate. Les vendeurs — et leurs agents — font la différence entre un acheteur qui « va voir sa banque » et un acheteur dont le financement est déjà cadré. Dans un marché qui se resserre sur les bons biens, c'est un vrai atout.

Le bon réflexe

Rassemblez dès cette semaine les pièces communes à tous les profils — bulletins, avis d'imposition, relevés bancaires. C'est gratuit, ça prend une heure, et ça vous fait gagner les semaines qui comptent vraiment au moment de signer.

Et si vous voulez savoir où vous en êtes avant l'été : on regarde votre dossier ensemble, sans engagement, et on vous dit franchement ce qui est solide et ce qui ne l'est pas.

Prêt à prendre de l'avance sur la rentrée ?

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09 50 11 61 16 contact@svecourtage.fr Mérignac (Bordeaux)
Publié par SVE Courtage — Cabinet de courtage en crédit immobilier et assurance, Mérignac · Juin 2026
Crédit immobilier Dossier Conseils Courtier

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]]> 16 000 € d’écart sur le même dossier https://www.svecourtage.fr/actualites/16-000-e-decart-sur-le-meme-dossier/ Mon, 04 May 2026 09:08:57 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2532 Pourquoi le choix de la banque pèse plus que le taux On vous parle taux. Mais en 2026, ce n’est plus là que se joue votre financement. Depuis des mois, les médias rythment l’actualité immobilière au son du baromètre des taux : +0,05 par-ci, -0,02 par-là.Sur le terrain, la réalité est différente. Et surtout, beaucoup [...]

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]]> courtier pessac

Pourquoi le choix de la banque pèse plus que le taux

On vous parle taux.

Mais en 2026, ce n’est plus là que se joue votre financement.

Depuis des mois, les médias rythment l’actualité immobilière au son du baromètre des taux : +0,05 par-ci, -0,02 par-là.
Sur le terrain, la réalité est différente. Et surtout, beaucoup plus impactante pour les acquéreurs.

La vraie donnée du moment

Sur un crédit de 335 000 € sur 25 ans, présenté à plusieurs banques en mai 2026, l’écart entre la meilleure et la moins bonne offre atteint 16 000 € sur le coût total du crédit.

Même dossier – Mêmes revenus – Même apport – Même période

Et pourtant, 16 000 € d’écart.

Cet écart ne vient pas d’une négociation exceptionnelle. Il vient d’une réalité simple. Chaque banque a sa propre stratégie, ses propres objectifs et ses priorités du moment.

Ce qui a changé en 2026

Pendant longtemps, les taux étaient globalement alignés. Les banques se suivaient. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas.

Les écarts se creusent parce que chaque établissement avance avec ses propres objectifs commerciaux.

Concrètement :

  • Une banque doit atteindre ses objectifs sur les primo-accédants : elle devient très agressive sur ces profils
  • Une autre protège sa marge : elle remonte ses conditions
  • Une troisième cible les profils patrimoniaux : elle fait un effort sur les dossiers avec apport

Résultat : sur un même dossier, à la même date, vous pouvez avoir un refus d’un côté, et une offre optimisée de l’autre, avec parfois 0,20 à 0,30 point d’écart.

Un cas concret en région bordelaise

Récemment, sur un dossier classique présenté en région bordelaise :

  • 2 banques ont refusé le financement
  • 1 banque a proposé une offre correcte mais peu optimisée
  • 1 banque a fait une offre nettement plus compétitive

Au final, l’écart entre l’offre retenue et celle que le client aurait probablement acceptée seul dépassait 14 000 €.

Sans mise en concurrence réelle, ce résultat était tout simplement inaccessible.

Jusqu’à 16 000 € d’économies

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Pourquoi un client seul passe à côté

Un acquéreur va généralement consulter sa banque. Parfois une deuxième. Il compare, puis il signe.

Et il pense avoir fait le tour.

En réalité, il n’a aucune visibilité sur :

  • les conditions en temps réel de 10 à 15 banques actives sur sa zone
  • les profils ciblés par chaque établissement à l’instant T
  • les marges de négociation réelles
  • les éléments annexes qui changent tout : frais de dossier, garantie, modularité, indemnités de remboursement anticipé

C’est précisément là que se créent les écarts. Et c’est là que se gagnent, ou se perdent, ces fameux 16 000 €.

Et l’assurance emprunteur dans tout ça ?

L’assurance de prêt est souvent moins visible que le taux lui-même. Pourtant, elle représente aujourd’hui un levier d’économie particulièrement important sur un financement immobilier.

À garanties équivalentes, et parfois même supérieures, une délégation d’assurance peut permettre de réduire significativement le coût global du crédit. En moyenne, les économies constatées se situent autour de 30 % par rapport aux contrats bancaires standards.

Mais l’intérêt ne se limite pas au prix. Certaines assurances externes proposent également de meilleures garanties, notamment sur les problématiques de dos, de psy, d’invalidité ou encore sur les conditions de prise en charge en cas d’arrêt de travail.

Autrement dit, deux financements avec le même taux peuvent finalement avoir un coût et un niveau de protection très différents selon l’assurance choisie.

C’est aussi pour cette raison qu’une analyse globale du financement reste essentielle. Le bon montage ne se joue pas uniquement sur le taux affiché, mais sur l’ensemble des conditions du dossier.

Ce que ça change concrètement aujourd’hui

Depuis plusieurs mois, le contexte économique et géopolitique pèse directement sur les conditions de financement.

Inflation persistante, tensions internationales, politiques monétaires plus strictes…
Tout cela a conduit à une remontée des taux, mais surtout à une instabilité des conditions proposées par les banques.

Résultat : les écarts entre établissements ne cessent de se creuser.

Et dans ce contexte, une chose devient essentielle : ne pas se limiter à une seule banque.

Aujourd’hui, obtenir les meilleures conditions ne dépend plus uniquement de votre profil.
Cela dépend aussi de votre capacité à identifier la bonne banque, au bon moment.

C’est précisément là que l’accompagnement prend tout son sens.

Un professionnel du financement :

  • analyse le marché en temps réel
  • identifie les établissements les plus pertinents selon votre profil
  • met en concurrence les banques pour aller chercher les meilleures conditions

Sans cette vision globale, une grande partie des opportunités reste tout simplement invisible.

Le bon réflexe en mai

Un simple échange en amont suffit.

  • Vérification de la faisabilité
  • Identification des banques les plus pertinentes
  • Sécurisation du projet dès le départ

C’est rapide. C’est sans engagement. Et ça évite les mauvaises surprises à 16 000 €.

En résumé

« En 2026, ce n’est plus le taux affiché qui fait la différence.
C’est le choix de la bonne banque, au bon moment, pour le bon dossier.
C’est exactement notre métier. »

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]]> CE QUE LES MÉDIAS NE DISENT PAS SUR LE CRÉDIT IMMOBILIER EN 2026 https://www.svecourtage.fr/actualites/ce-que-les-medias-ne-disent-pas-sur-le-credit-immobilier-en-2026/ Thu, 02 Apr 2026 12:42:30 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2432   Depuis plusieurs mois, le discours médiatique autour du crédit immobilier reste marqué par une certaine inquiétude. Tensions géopolitiques, inflation persistante, décisions des banques centrales… Autant de facteurs qui laissent penser que le marché immobilier est durablement fragilisé. Pourtant, sur le terrain, la réalité est bien différente. Si le contexte reste exigeant, il est aujourd’hui [...]

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Depuis plusieurs mois, le discours médiatique autour du crédit immobilier reste marqué par une certaine inquiétude. Tensions géopolitiques, inflation persistante, décisions des banques centrales… Autant de facteurs qui laissent penser que le marché immobilier est durablement fragilisé.

Pourtant, sur le terrain, la réalité est bien différente.

Si le contexte reste exigeant, il est aujourd’hui beaucoup plus lisible, plus stable et surtout, il continue de permettre la concrétisation de nombreux projets immobiliers.

Alors, que se passe-t-il réellement ?

 

UN CONTEXTE INTERNATIONAL TENDU… MAIS INTÉGRÉ PAR LES MARCHÉS

Il serait illusoire de dire que les événements internationaux n’ont aucun impact sur les marchés financiers. Les conflits actuels, les tensions économiques et les incertitudes globales influencent évidemment les décisions monétaires.

Cependant, un élément clé est souvent sous-estimé : la capacité d’adaptation des marchés.

Depuis la crise liée à la guerre en Ukraine, les marchés financiers ont profondément évolué. À l’époque, la réaction avait été brutale et rapide. Les taux immobiliers étaient passés en peu de temps d’environ 1 % à plus de 4,5 %. Une hausse historique, qui a profondément marqué les esprits.

Aujourd’hui, nous ne sommes plus du tout dans cette configuration.

Malgré un contexte international toujours instable, les marchés ont développé une forme de résilience. Les réactions sont désormais beaucoup plus progressives, plus mesurées, et surtout déjà anticipées en partie par les acteurs économiques.

Autrement dit, les chocs existent toujours, mais ils sont mieux absorbés.

 

DES TAUX PLUS ÉLEVÉS… MAIS TOUJOURS COHÉRENTS

Il est vrai que les taux actuels sont plus élevés que ceux que nous avons connus entre 2019 et 2021.

Mais il est essentiel de remettre les choses en perspective.

Les taux exceptionnellement bas (autour de 1 %) que nous avons connus étaient une anomalie historique, liée à un contexte monétaire très particulier.

Aujourd’hui, les niveaux observés restent globalement cohérents avec les standards de long terme.

Surtout, ils restent compatibles avec de nombreux projets immobiliers.

Contrairement à certaines idées reçues, le financement n’a pas disparu. Il s’est simplement normalisé.

 

LES BANQUES SONT TOUJOURS PRÉSENTES… ET ACTIVES

Autre point fondamental, les banques continuent de financer.

Contrairement au discours parfois alarmiste, les établissements bancaires ont des objectifs commerciaux, des enveloppes de production et une volonté claire de capter de nouveaux clients.

Nous constatons même, sur le terrain, une certaine dynamique :

  • des politiques commerciales qui s’ajustent
  • des conditions parfois plus favorables pour certains profils
  • une réelle concurrence entre établissements sur certains dossiers

En réalité, les banques ne se sont pas retirées du marché. Elles ont simplement affiné leurs critères.

 

 

DES PROJETS QUI ABOUTISSENT… À CONDITION D’ÊTRE BIEN PRÉPARÉS

C’est probablement le point le plus important.

Aujourd’hui, la différence ne se fait plus uniquement sur le taux, mais sur la qualité du dossier.

Un projet bien préparé, cohérent et anticipé a toutes les chances d’aboutir.

À l’inverse, un dossier approximatif ou mal structuré rencontrera des difficultés, même dans un contexte favorable.

Les éléments clés restent les mêmes :

  • une gestion bancaire saine
  • un apport cohérent
  • un projet réaliste
  • une anticipation des contraintes (assurance, délais, etc.)

Plus que jamais, l’accompagnement en amont devient déterminant.

 

LE RETOUR DES PROJETS MIS EN ATTENTE

Sur le terrain, nous observons un phénomène très intéressant depuis plusieurs semaines :

De nombreux projets qui avaient été mis en pause redeviennent aujourd’hui finançables.

Certains clients, qui pensaient devoir renoncer à leur acquisition, peuvent désormais revenir sur le marché avec des conditions plus lisibles et des solutions concrètes.

Cela s’explique notamment par :

  • une stabilisation des taux
  • une meilleure compréhension des critères bancaires
  • un ajustement des projets (budget, apport, stratégie)

C’est un point clé pour l’immobilier.

 

UN MARCHÉ PLUS EXIGEANT… MAIS PAS BLOQUÉ

Le marché immobilier n’est pas à l’arrêt.

Il est simplement devenu plus sélectif.

Les banques financent toujours, mais elles attendent des dossiers solides, structurés et cohérents.

Ce changement de paradigme impose une approche plus rigoureuse, mais il ouvre également des opportunités pour les projets bien accompagnés.

 

POUR CONCLURE

Le décalage entre le discours médiatique et la réalité terrain n’a jamais été aussi marqué.

Oui, le contexte est plus exigeant qu’il y a quelques années.
Oui, les taux ont évolué.

Mais non, le marché n’est pas bloqué.

Des financements sont accordés chaque jour. Des projets aboutissent. Des opportunités existent.

La clé aujourd’hui n’est plus seulement de trouver un financement, mais de créer les conditions pour qu’il soit accepté.

C’est précisément dans cet accompagnement que nous intervenons.

Nous constatons au quotidien que les dossiers bien préparés trouvent des solutions.

Et dans un environnement plus exigeant, c’est justement là que la valeur ajoutée fait toute la différence.

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]]> 3 erreurs qui font échouer une vente https://www.svecourtage.fr/actualites/3-erreurs-qui-font-echouer-une-vente/ Mon, 09 Mar 2026 13:01:02 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2418 Dans une transaction immobilière, la signature du compromis représente souvent une étape importante. Le projet semble lancé, chacun commence à se projeter et la vente paraît presque acquise. Pourtant, il arrive encore que certaines ventes n’aboutissent pas en raison d’un refus de prêt. Contrairement à une idée reçue, ces situations ne sont généralement pas liées [...]

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Dans une transaction immobilière, la signature du compromis représente souvent une étape importante. Le projet semble lancé, chacun commence à se projeter et la vente paraît presque acquise.

Pourtant, il arrive encore que certaines ventes n’aboutissent pas en raison d’un refus de prêt.

Contrairement à une idée reçue, ces situations ne sont généralement pas liées à l’absence de financement sur le marché. Les banques continuent de financer les projets immobiliers, mais elles analysent aujourd’hui les dossiers avec davantage de précision.

Dans la majorité des cas, les difficultés apparaissent simplement parce que le financement n’a pas été suffisamment préparé avant la signature du compromis.

Voici trois erreurs que l’on rencontre régulièrement.

1. Une capacité d’emprunt mal estimée

De nombreux acquéreurs commencent leur projet en réalisant une simulation rapide sur internet ou en demandant une estimation approximative à leur banque.

Ces outils donnent une première idée, mais ils ne prennent pas toujours en compte l’ensemble des éléments réellement étudiés par les banques.

Par exemple :

• certaines charges comme les LLD automobiles (locations longues durées)
• des crédits en cours
• le reste à vivre du ménage
• ou encore la nature réelle des revenus

En effet, certains éléments de rémunération ne sont pas toujours retenus dans les calculs bancaires, comme :

• les primes exceptionnelles
• les paniers repas
• certaines heures supplémentaires variables

Exemple concret

Un couple pensait pouvoir financer un projet immobilier autour de 350 000 €, sur la base d’une simulation réalisée en ligne.

Après analyse complète du dossier, leur capacité d’emprunt réelle se situait plutôt autour de 310 000 €.

Deux éléments expliquaient cet écart :

• une LLD automobile qui n’avait pas été intégrée dans leur calcul
• une partie de leurs revenus composée de primes exceptionnelles et de paniers repas, qui ne sont pas toujours retenus dans les critères bancaires

Le projet restait possible, mais pas au prix du bien envisagé.

Lorsque ce type d’écart apparaît après la signature du compromis, la transaction peut rapidement se compliquer mettant en difficulté les vendeurs, les acquéreurs, les agents immobiliers et notaires.

2. Une situation bancaire qui n’a pas été anticipée

Lorsqu’un dossier est étudié, les banques analysent attentivement la gestion des comptes sur les derniers mois.

Certaines situations peuvent ralentir ou fragiliser l’analyse :

• des découverts réguliers
• des crédits à la consommation récents
• des dépenses importantes ou inhabituelles
• une gestion de compte jugée irrégulière

Ces éléments ne signifient pas forcément que le projet est impossible à financer. En revanche, ils doivent être anticipés et expliqués dans le dossier.

Un travail de préparation en amont permet souvent d’éviter que ces points deviennent bloquants.

Dans certains cas, quelques mois de gestion plus stable suffisent à présenter un dossier beaucoup plus solide aux banques.

3. Une stratégie bancaire mal adaptée

Toutes les banques ne financent pas les projets de la même manière.

Certaines sont plus ouvertes à :

• l’investissement locatif
• les travailleurs indépendants
• les projets avec travaux importants
• les profils patrimoniaux
• les montages financiers plus complexes

Présenter un dossier à une banque dont les critères ne correspondent pas au profil de l’emprunteur peut entraîner un refus, alors que le projet aurait pu être accepté ailleurs.

La différence tient souvent simplement à la stratégie bancaire choisie dès le départ.

Anticiper le financement pour sécuriser la transaction

Dans la plupart des situations, ces difficultés peuvent être évitées lorsque le financement est analysé avant même la signature du compromis.

Cette préparation permet notamment de :

• valider la capacité d’emprunt réelle
• identifier les éventuels points de vigilance
• structurer correctement le dossier
• définir la stratégie bancaire la plus adaptée

Pour les professionnels de l’immobilier, cette étape constitue également un levier important pour sécuriser les ventes et limiter les risques de refus de prêt

L’accompagnement SVE COURTAGE

Implanté à Mérignac, nous accompagnons depuis une quinzaine d’années particuliers et professionnels dans la réalisation de leurs projets immobiliers.

L’objectif est simple : analyser la faisabilité du projet et structurer le financement avant que les difficultés apparaissent.

Cela consiste notamment à :

• analyser la capacité d’emprunt réelle
• structurer le dossier de financement
• identifier les établissements bancaires les plus adaptés
• négocier les conditions de prêt et d’assurance

Cette préparation permet d’aborder la signature du compromis avec une vision claire et un financement déjà sécurisé.

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]]> Loi de finances 2026 https://www.svecourtage.fr/actualites/loi-de-finances-2026/ Mon, 09 Feb 2026 10:03:52 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2408 Loi de finances 2026 : immobilier, crédit, rénovation et épargne – ce qu’il faut anticiper   La loi de finances pour 2026 a été adoptée par le Parlement début février.À ce stade, certaines mesures restent conditionnées à leur promulgation définitive et à la publication des décrets d’application. Les éléments présentés ci-dessous s’appuient sur le texte [...]

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Loi de finance 2026

Loi de finances 2026 : immobilier, crédit, rénovation et épargne – ce qu’il faut anticiper

 

La loi de finances pour 2026 a été adoptée par le Parlement début février.
À ce stade, certaines mesures restent conditionnées à leur promulgation définitive et à la publication des décrets d’application.

Les éléments présentés ci-dessous s’appuient sur le texte adopté et sur les orientations désormais connues, avec un objectif clair : anticiper l’impact concret sur les projets immobiliers et de financement en 2026.

Immobilier locatif : un nouveau cadre avec “Relance Logement”

La loi de finances 2026 introduit un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, appelé « Relance Logement », destiné à prendre le relais des anciens mécanismes de type Pinel.

L’objectif est double :
• encourager la production et la remise sur le marché de logements locatifs,
• orienter l’investissement privé vers la location longue durée, dans des zones où la demande reste forte.

Ce qui est prévu dans les grandes lignes

  • Un engagement de location sur une durée longue (9 ans évoqués)

  • Des loyers encadrés, et possiblement des plafonds de ressources pour les locataires

  • Un avantage fiscal reposant sur un mécanisme d’amortissement, et non sur une simple réduction d’impôt

Les modalités exactes (zonage, plafonds, conditions précises) seront précisées après la promulgation du texte.

👉 À retenir : un dispositif fiscal n’a de sens que s’il est cohérent avec le financement bancaire, la rentabilité réelle du projet et la durée d’engagement.

Crédit immobilier : comprendre simplement le taux d’usure

Le taux d’usure reste en 2026 un élément central de l’accès au crédit immobilier.

Concrètement, le taux d’usure est un plafond légal, fixé par la Banque de France, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter.
Il est recalculé chaque trimestre.

Ce point est souvent mal compris

Le taux d’usure n’est pas le taux du crédit que propose la banque.

C’est un taux maximum global, qui inclut :

  • le taux d’intérêt du prêt,

  • l’assurance emprunteur,

  • les frais de dossier,

  • les garanties.

Autrement dit, un taux d’usure “élevé” ne signifie pas que les banques prêtent à ce niveau, mais qu’elles disposent d’une marge suffisante pour intégrer l’ensemble des coûts du financement.

Pourquoi c’est important ?

Deux dossiers avec un taux bancaire proche peuvent connaître une issue très différente selon :

  • le coût de l’assurance,

  • la durée du prêt,

  • la structure globale du financement.

C’est souvent là que tout se joue.

Rénovation énergétique : éco-PTZ et MaPrimeRénov’

Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ reste en place en 2026.
Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts, pour les résidences principales, qu’elles soient occupées ou mises en location.

Le dispositif est désormais davantage orienté vers des rénovations performantes et peut être cumulé avec d’autres aides, sous conditions.

Loi de finance 2026

 

MaPrimeRénov’ : vigilance sur le calendrier

Dans l’attente de la promulgation définitive de la loi de finances et de la validation des budgets, MaPrimeRénov’ a connu des suspensions temporaires en début d’année.

Cela impose une vigilance particulière pour les projets de travaux programmés sur le premier semestre.

👉 Le calendrier administratif devient presque aussi important que l’éligibilité elle-même.

Assurance-vie : pas de bouleversement majeur en 2026

Le budget adopté pour 2026 ne prévoit pas de modification structurelle concernant l’assurance-vie.

Les produits issus de l’assurance-vie ne sont pas concernés par certaines hausses envisagées sur d’autres revenus du capital, ce qui permet de conserver une stabilité fiscale sur cet outil patrimonial central.

Plan d’épargne retraite (PER) : ajustements à anticiper

Le texte adopté prévoit plusieurs évolutions concernant le PER, notamment :

  • une limitation de la déductibilité des versements volontaires à partir d’un certain âge,

  • un assouplissement des règles de report des plafonds de déduction non utilisés.

Ces ajustements visent à mieux encadrer l’avantage fiscal tout en conservant une logique d’optimisation à long terme.

Ce qu’il faut retenir pour 2026

  • La loi de finances 2026 est adoptée, mais certaines mesures restent en attente de validation définitive

  • Immobilier locatif, crédit et rénovation sont directement concernés

  • Un projet réussi repose avant tout sur une vision globale : financement, fiscalité, aides, calendrier

Un projet immobilier ou de financement en 2026 ?

L’impact réel de la loi de finances dépend toujours du profil, du projet et du timing.

Un accompagnement structuré permet d’éviter les erreurs, d’anticiper les contraintes et de sécuriser les décisions importantes, qu’il s’agisse d’un achat, d’un investissement ou de travaux.

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]]> Acheter en 2026 : pourquoi le “bon moment” n’est jamais celui qu’on croit https://www.svecourtage.fr/actualites/acheter-en-2026-pourquoi-le-bon-moment-nest-jamais-celui-quon-croit/ Mon, 12 Jan 2026 15:28:33 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2381 Chaque année, nous rencontrons des clients convaincus d’une chose :👉 « On va attendre que les taux rebaissent »👉 « On va attendre que le marché se stabilise »👉 « On va attendre d’y voir plus clair » Attendre peut sembler raisonnable. En réalité, c’est souvent la meilleure façon de rater une opportunité. L’exemple que [...]

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Chaque année, nous rencontrons des clients convaincus d’une chose :
👉 « On va attendre que les taux rebaissent »
👉 « On va attendre que le marché se stabilise »
👉 « On va attendre d’y voir plus clair »

Attendre peut sembler raisonnable. En réalité, c’est souvent la meilleure façon de rater une opportunité.

L’exemple que nous voyons (trop) souvent

Prenons un cas très concret, vécu à de nombreuses reprises ces dernières années pour des acquisitions sur des durées de 25 ans.

Lorsque les taux sont passés d’environ 1 % à 1,8 %, certains acheteurs ont décidé d’attendre, malgré nos recommandations.
Le raisonnement était simple : « Ça a monté, donc ça va forcément redescendre ».

Puis les taux ont franchi les 2 %.
Ils ont attendu encore.

Ensuite, les 3 %.
Toujours dans l’attente.

Résultat : certains de ces projets se sont finalement concrétisés avec des taux proches de 4 %, avant que le marché ne se stabilise l’année dernière autour de 3 % à 3,5 %.

Evolution des taux depuis 2003 (source Banque de France)

Pendant ce temps :

  •  certains biens à des prix intéressants sont partis,

  • les conditions d’emprunt se sont durcies pendant cette hausse de taux,

  • et surtout, le temps a fait son œuvre.

Ce n’est pas une exception. C’est un schéma que nous avons vu se répéter.

Pourquoi on trouve toujours une bonne raison d’attendre

Le problème, ce n’est pas le marché.
Le problème, c’est qu’il y aura toujours une excuse valable pour ne pas se lancer :

  • un contexte économique incertain,

  • une situation politique instable,

  • une réforme annoncée,

  • une rumeur de baisse des taux,

  • une peur de “se tromper de moment”,

  • ou simplement le confort de ne pas décider.

Si l’on cherche une raison de ne pas faire, on la trouvera toujours.

Mais pendant que certains attendent le moment parfait, d’autres avancent, structurent leur projet et prennent position.

Acheter au bon taux… ou au bon prix ?

C’est l’une des confusions les plus fréquentes.

Acheter un bien avec un taux très bas dans un marché immobilier très haut n’est pas forcément une bonne opération.
À l’inverse, acheter dans un marché plus bas avec un taux un peu plus élevé, mais renégociable plus tard, peut s’avérer bien plus pertinent.

Pourquoi ?

  • Un prix d’achat bas est définitif

  • Un taux, lui, peut évoluer (renégociation, rachat, opportunité future)

Un bien bien acheté aujourd’hui :

  • se négocie mieux,

  • limite le risque à la revente,

  • et offre un potentiel de valorisation à moyen et long terme.

 

Prix médians des appartements 2nd trimestre 2025 : 

 

Le vrai risque, ce n’est pas d’acheter. C’est d’attendre sans stratégie.

Attendre sans plan, sans analyse, sans accompagnement, c’est souvent :

  • laisser filer des opportunités,

  • subir le marché au lieu de l’anticiper,

  • et prendre une décision plus tard… dans de moins bonnes conditions.

À l’inverse, avancer avec méthode permet de :

  • sécuriser son financement,

  • créer un rapport de force avec les banques,

  • négocier le prix du bien,

  • et ajuster le montage dans le temps.

 

2026 : une année propice pour les projets bien construits

En ce début d’année, le marché immobilier est plus rationnel et a connu une baisse. Les marges de négociation existent.
Les taux sont revenus à des niveaux normaux.

Ce contexte n’est pas un frein. C’est une fenêtre d’opportunités pour ceux qui veulent constituer ou développer un patrimoine sur des bases saines.

Le bon moment n’est pas celui où tout le monde achète. Le bon moment, c’est souvent celui où les autres hésitent.

Il n’existe pas de timing parfait. Il existe des projets bien pensés, bien financés et bien accompagnés. Ce sont eux qui traversent le temps, quelles que soient les fluctuations du marché.

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]]> L’accord de faisabilité ! https://www.svecourtage.fr/actualites/laccord-de-faisabilite/ Wed, 03 Dec 2025 08:44:26 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2296   Pourquoi les vendeurs exigent désormais un accord de faisabilité? Ces trois dernières années, le marché immobilier a changé. Les vendeurs, les agents immobiliers et même les notaires demandent de plus en plus souvent un accord de faisabilité avant d’accepter une offre. Ce n’est pas une mode. C’est devenu une nécessité. Un exemple qui résume [...]

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Pourquoi les vendeurs exigent désormais un accord de faisabilité?

Ces trois dernières années, le marché immobilier a changé. Les vendeurs, les agents immobiliers et même les notaires demandent de plus en plus souvent un accord de faisabilité avant d’accepter une offre.

Ce n’est pas une mode. C’est devenu une nécessité.

Un exemple qui résume la réalité du terrain

Claire et Benoît vendent leur maison pour en acheter une plus grande.
Tout est prêt, leur crédit relais a été validé, mais à une condition… que la vente de leur maison se passe sans accroc.

Un acheteur arrive très vite. Sympa, motivé, confiant.
Il affirme avoir “vu sa banque” et que “tout est bon”.

Claire, Benoît, et même l’agent immobilier ne vont pas plus loin.
Personne n’a réellement vérifié et étudié le dossier.

Aucune étude et contrôle des revenus, des charges , aucune simulation, aucune analyse d’assurance.

Quatre semaines plus tard verdict : le prêt est refusé.

Pourquoi ?
✔ une ancienne dette non déclarée et prise en compte dans les charges
✔ une assurance trop chère qui explose le taux d’endettement

Et là, tout s’effondre :

• Claire et Benoît perdent un mois
• Ils perdent leur propre achat
• Leur prêt relais devient inutilisable
• Ils doivent remettre leur maison sur le marché
• Et ils subissent une baisse de prix à la revente

Tout ça pour une seule raison : ils n’avaient pas exigé un accord de faisabilité de leur acheteur.

S’ils l’avaient demandé dès le début, ils auraient su immédiatement que le dossier ne passait pas… et rien de tout ça ne serait arrivé.

Depuis, Claire et Benoît n’acceptent plus aucune offre sans accord de financement solide. Et ils sont loin d’être les seuls.

Pourquoi cet accord est devenu indispensable ?

1. Pour les vendeurs : une sécurité vitale

Un vendeur n’a plus envie de :
• bloquer son bien 4 à 6 semaines
• refaire des visites
• relancer plusieurs acheteurs
• décaler son propre achat
• revoir ses plans à cause d’un refus de prêt tardif

Aujourd’hui, un accord de faisabilité :
✔ confirme que le dossier est réellement finançable
✔ réduit fortement le risque d’échec
✔ accélère tout le processus
✔ évite les chaînes qui s’effondrent

Un vendeur se protège, tout simplement.

2. Pour les acheteurs : un moyen de passer devant tout le monde

Avoir un accord de financement, c’est arriver en visite avec :
✔ un budget maîtrisé
✔ un dossier crédible
✔ un avantage énorme sur les concurrents
✔ un stress en moins

Les vendeurs le voient immédiatement. Les agents immobiliers aussi. 
Une offre accompagnée d’un accord sérieux passe en priorité, même face à une offre légèrement supérieure. C’est devenu un vrai levier stratégique.

3. Pour les agents immobiliers : un outil pour sécuriser leurs ventes

Un agent immobilier n’a qu’une peur, perdre une vente à cause d’un prêt refusé.

Ça signifie :
• des semaines de travail perdues
• un vendeur mécontent
• un dossier qui repart de zéro
• une négociation à refaire
• un impact sur sa crédibilité

Avec un accord de faisabilité, l’agent sait :
✔ que l’acheteur est solide
✔ que la banque ou le courtier a déjà vérifié les points sensibles
✔ que les délais seront tenus
✔ que la probabilité d’annulation est très faible

C’est un garant de fluidité pour toute la chaîne de vente.

Pourquoi SVE Courtage fait la différence ?

Parce qu’un accord n’est pas un simple papier.

C’est une analyse complète :
• revenus
• dossiers bancaires
• scoring
• reste à vivre
• assurance emprunteur
• cohérence juridique
• stratégies bancaires possibles

Quand on valide un dossier, c’est qu’il est réellement finançable, pas juste “théoriquement possible”.

Cette rigueur sécurise tout le monde. Acheteurs, vendeurs, agents, notaires… et toute la suite du projet.

Pour conclure 

Si les vendeurs exigent un accord de financement, c’est parce que les échecs de dossiers coûtent cher, très cher.

Aujourd’hui, une offre accompagnée d’un accord sérieux devient plus fiable, plus crédible, plus rassurante et plus efficace.

Et c’est exactement ce que SVE Courtage apporte sur chaque dossier. Un cadre solide, des délais tenus et un financement qui tient debout.

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]]> DPE & crédit : l’écologie impacte vos financements https://www.svecourtage.fr/actualites/dpe-credit-lecologie-impacte-vos-financements/ Tue, 04 Nov 2025 08:56:52 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2184 🏡 Immobilier & écologie : comment la transition énergétique influence vos financements en 2025 Une nouvelle donne à maîtriser L’écologie n’est plus un simple enjeu moral, c’est désormais un critère central dans les projets immobiliers.DPE, passoires thermiques, rénovation énergétique… Autant de sujets qui influencent la valeur des biens, la capacité à louer, et les conditions [...]

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🏡 Immobilier & écologie : comment la transition énergétique influence vos financements en 2025

Une nouvelle donne à maîtriser

L’écologie n’est plus un simple enjeu moral, c’est désormais un critère central dans les projets immobiliers.
DPE, passoires thermiques, rénovation énergétique… Autant de sujets qui influencent la valeur des biens, la capacité à louer, et les conditions de financement proposées par les banques.

En cette fin 2025, maîtriser ces enjeux est indispensable pour avancer sereinement dans votre projet.

Le DPE : un critère décisif pour la banque

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un indicateur clé dans l’analyse bancaire. Il impacte :

  • La valeur du bien : un logement classé F ou G subit souvent une décote de 10 à 15 %.

  • La capacité à louer : les interdictions progressives de location se poursuivent, avec un calendrier plus strict à venir.

  • L’accès au crédit : certaines banques sont plus frileuses ou demandent un apport plus élevé, voire un projet de rénovation détaillé pour accepter le dossier.

Exemple : un bien classé F, sans travaux prévus, peut se voir refuser un prêt ou se retrouver avec des conditions bien moins favorables qu’un logement en classe C.

Les banques misent sur les projets responsables

Bonne nouvelle : de nombreuses banques ont mis en place des offres vertes ou des taux bonifiés pour les projets incluant des travaux.
Elles valorisent notamment :

  • L’intégration d’un plan de rénovation énergétique chiffré

  • Les demandes incluant MaPrimeRénov’, éco-PTZ ou TVA réduite

  • Les logements qui, après travaux, atteignent une classe DPE correcte (D ou mieux)

Un projet responsable rassure la banque : meilleure valorisation, risque limité, rentabilité améliorée.

 

Propriétaires de passoires énergétiques : attention

Les logements classés F ou G (passoires énergétiques) sont particulièrement exposés :

  • Décote à la revente : de 10 à 20 % dans certaines zones

  • Interdiction progressive de mise en location

  • Accès au financement restreint si aucun plan d’amélioration n’est prévu

Exemple : un bien à 200 000 €, non rénové, peut perdre jusqu’à 30 000 € de valeur à court terme s’il reste classé F ou G.

Financer son projet : quelles stratégies en 2025 ?

Pour faire face à ces contraintes, plusieurs leviers sont à votre disposition :

  • Intégrer les travaux dans le prêt global

  • Comparer les offres “vertes” des banques

  • Activer les aides publiques (éco-PTZ, MaPrimeRénov’, etc.)

  • Anticiper le DPE projeté pour rassurer la banque

Le rôle du courtier est ici déterminant pour structurer un plan de financement intelligent, en lien avec les contraintes écologiques et les attentes bancaires.

Une opportunité pour ceux qui savent l’anticiper

Transformer une contrainte en opportunité ? C’est possible :

  1. Acheter un bien mal classé à prix réduit

  2. Financer les travaux avec les aides existantes

  3. Revaloriser le bien avec une meilleure classe DPE

  4. Louer plus facilement ou revendre avec plus-value

Exemple : un couple achète un bien classé G avec 15 % de décote. Grâce à un plan de travaux cohérent, ils passent en classe C. Résultat : logement valorisé, confort de vie, et gain patrimonial.

En résumé

  • En 2025, immobilier et transition énergétique sont indissociables

  • Le DPE est un levier stratégique pour le financement, la revente et la mise en location

  • Un projet anticipé = un projet plus rentable et mieux financé

Chez SVE COURTAGE, on vous accompagne pour :

✔ Comprendre l’impact du DPE sur votre projet
✔ Identifier les bons leviers écologiques et financiers
✔ Obtenir les meilleures conditions bancaires grâce à un plan solide
✔ Structurer un projet qui séduit les banques et sécurise votre investissement

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]]> L’équipe de confiance qui sécurise vos projets https://www.svecourtage.fr/actualites/notaire-professionnels-de-limmobilier-courtier-lequipe-de-confiance-qui-securise-les-projets-des-acquereurs/ Thu, 09 Oct 2025 12:54:36 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2250 L'équipe de confiance qui sécurise vos projets   Notaire – Professionnels de l'immobilier – Courtier : l'équipe de confiance qui sécurise les projets des acquéreurs Dans un contexte immobilier où chaque semaine peut faire la différence, la fluidité, la clarté et la coordination entre les intervenants sont devenues des piliers essentiels de réussite. C’est précisément [...]

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L’équipe de confiance qui sécurise vos projets

 

Notaire – Professionnels de l’immobilier – Courtier : l’équipe de confiance qui sécurise les projets des acquéreurs

Dans un contexte immobilier où chaque semaine peut faire la différence, la fluidité, la clarté et la coordination entre les intervenants sont devenues des piliers essentiels de réussite.

C’est précisément là que le courtier prend toute sa dimension : tel un chef d’orchestre, il harmonise les échanges entre notaire, professionnel de l’immobilier, banquier, et parfois même conseiller fiscal ou matrimonial.

Objectif : faire avancer le projet en confiance, éviter les frictions, et offrir au client une expérience fluide, structurée et rassurante.

Pourquoi la confiance entre professionnels n’est pas un “bonus”, mais une stratégie

Lorsque notaires, professionnels de l’immobilier et courtiers travaillent en synergie :

  • La vision est partagée : chacun comprend les contraintes des autres, qu’elles soient juridiques, bancaires ou assurantielles.

  • Les échanges sont fluides : les documents sont complets, les attentes sont clarifiées, les blocages sont anticipés.

  • Les délais sont tenus : chaque intervenant sait précisément ce qu’il doit faire, à quel moment, et dans quelle temporalité.

👉 Cette collaboration structurée devient un levier de performance pour toutes les parties… et une garantie de sérénité pour le client.

6 actions concrètes de SVE COURTAGE

📆 Un calendrier commun dès le compromis

Dates clés, rôles de chacun, plan B anticipé en cas d’imprévu.

📂 Un dossier complet prêt à être présenté aux banques dès J+2

Pièces financières à jour, compromis signé, plan de financement structuré, devis travaux si besoin.
→ Une attestation de dépôt de prêt est également transmise au notaire et au professionnel de l’immobilier.

📞 Un point d’étape aux moments charnières

Notamment lors de l’édition de l’offre de prêt, pour aligner les parties prenantes et anticiper la suite du planning.

🕒 Des conditions suspensives et délais bien calibrés

Définis en amont, en accord avec les contraintes bancaires et d’assurance, pour sécuriser juridiquement le montage.

🔎 Transmission claire de l’offre de prêt

Montant, durée, garanties, quotité assurée… Les bons éléments sont communiqués aux bons interlocuteurs, sans imprécision.

🖊️ Une signature chez le notaire parfaitement préparée

Le client est accompagné jusqu’au bout : déblocage des fonds validé, décompte expliqué, et toutes les vérifications faites en amont.

🛠️ Notre accompagnement au quotidien

SVE Courtage s’engage à apporter à chaque dossier :

  • Une équipe réactive, disponible et au fait de l’avancement du projet.

  • Un pré-audit complet dès le démarrage pour identifier les points sensibles.

  • Un suivi rigoureux à chaque étape.

  • Des alertes précoces en cas de blocage ou de besoin d’ajustement.

 

📂 Besoin d’outils ? On vous les partage

Mise à disposition d’un espace sécurisé, sur simple demande, pour :

  • consulter les documents clés,

  • suivre l’évolution du dossier,

  • fluidifier les échanges entre parties.

 

Chez SVE Courtage, nous sommes convaincus qu’un projet immobilier réussi repose avant tout sur une collaboration fluide entre notaires, agent immobiliers, constructeurs et tout autres intervenants au service du client.

Notre rôle est d’assurer la cohérence, le suivi et la clarté à chaque étape. Plus de 95 % de nos clients viennent sur recommandation. La satisfaction n’est pas un objectif, c’est notre socle de travail.

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]]> Investissement locatif : les tendances de l’automne 2025 https://www.svecourtage.fr/actualites/investissement-locatif-les-tendances-de-lautomne-2025/ Fri, 05 Sep 2025 08:00:18 +0000 https://www.svecourtage.fr/?p=2177 Investissement locatif : les tendances de l’automne 2025 L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français, et la rentrée 2025 confirme une dynamique contrastée. D’un côté, certaines grandes villes affichent une tension locative extrême, portée notamment par les étudiants et les jeunes actifs. De l’autre, des villes secondaires offrent encore de belles rentabilités grâce [...]

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Investissement locatif : les tendances de l’automne 2025

L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français, et la rentrée 2025 confirme une dynamique contrastée. D’un côté, certaines grandes villes affichent une tension locative extrême, portée notamment par les étudiants et les jeunes actifs. De l’autre, des villes secondaires offrent encore de belles rentabilités grâce à un prix d’achat plus accessible. Décryptage complet des tendances de l’automne.

Un marché étudiant toujours sous pression

La rentrée universitaire 2025 s’annonce encore compliquée pour les étudiants. Selon les derniers baromètres, la demande locative est jusqu’à 10 fois supérieure à l’offre dans des villes comme Lyon et Rennes, mais aussi à Bordeaux.

À Bordeaux, la pression locative est particulièrement forte : en moyenne, 20 candidats se présentent pour chaque annonce. Les studios et T1 sont pris d’assaut dès leur mise en ligne, et le délai moyen de relocation dépasse rarement deux semaines.

➡️ Résultat : les loyers continuent de progresser. Un studio étudiant se loue aujourd’hui autour de 600 € par mois, avec des prix qui dépassent facilement les 650 € dans l’hypercentre ou à proximité immédiate des campus.

Bordeaux : attractivité confirmée, rentabilité à nuancer

L’agglomération bordelaise attire toujours plus d’étudiants et de jeunes actifs grâce à ses universités, ses écoles supérieures, et son positionnement stratégique à 2 heures de Paris. La demande locative ne faiblit pas, portée aussi par l’arrivée de nouveaux habitants séduits par la qualité de vie et la proximité de l’océan.

Cependant, cette attractivité a un coût. Le prix moyen du m² dépasse désormais 5 000 € dans Bordeaux intra-muros, ce qui limite mécaniquement les rendements.

  • Rendement brut moyen : autour de 3,5 à 4 % dans la ville centre.

  • Opportunités intéressantes : les communes de la périphérie bien desservies par le tram (Pessac, Talence, Mérignac) permettent de viser 4,5 à 5 % avec une demande tout aussi solide, notamment grâce aux étudiants et aux jeunes actifs qui cherchent à se loger hors du centre saturé.

 

 

Les villes secondaires en pleine montée

Si Bordeaux, Lyon ou Paris garantissent une sécurité locative exceptionnelle, certains investisseurs privilégient désormais des villes à prix d’entrée plus bas pour maximiser leur rentabilité.

  • Saint-Étienne : rendement brut proche de 10 %, avec un prix moyen au m² autour de 1 400 € seulement.

  • Mulhouse : loyers en hausse et marché accessible, avec un rendement brut estimé à 9 %.

  • Le Havre, Béziers, Perpignan : rendements solides entre 7,5 et 8,5 %, grâce à une forte demande locative et des prix d’acquisition encore contenus.

Ces villes offrent une alternative aux grandes métropoles, avec un risque limité par la tension locative structurelle dans tout le pays.

Un marché globalement déséquilibré : plus de candidats que de logements

Les chiffres du premier semestre 2025 parlent d’eux-mêmes :

  • 12,5 candidats par annonce en moyenne en France.

  • Un délai de relocation record de 17 jours.

  • Des pics impressionnants dans certaines métropoles : Paris (33 candidats par annonce), Nice (26), Bordeaux (20), Marseille (15).

Ces données montrent que, malgré la hausse des taux de crédit ces dernières années, l’investissement locatif garde une pertinence forte. La demande reste largement supérieure à l’offre.

Points d’attention côté financement

L’euphorie autour de la tension locative ne doit pas faire oublier un élément clé : le financement. Les conditions actuelles exigent une approche plus fine.

  • Apport personnel : la plupart des banques demandent désormais un apport couvrant au minimum les frais de notaire. Un projet 100 % financé reste possible, mais plus difficile à décrocher sans un excellent dossier.

  • Taux d’endettement : la règle des 35 % maximum reste stricte, même si certains établissements acceptent des assouplissements pour des revenus élevés ou des profils stables.

  • Durée d’emprunt : lissé sur 20 ans, le crédit immobilier permet de sécuriser une mensualité raisonnable, mais réduit légèrement le rendement net.

  • Différence brut/net : attention à ne pas se limiter au rendement brut affiché. Avec la fiscalité, les charges, la vacance éventuelle, le rendement net réel peut être inférieur de 1,5 à 2 points.

L’accompagnement du courtier : un vrai levier

Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier prend tout son sens. Son rôle ne se limite pas à “chercher un taux”, mais à optimiser toute la structuration du projet :

  • Comparer les offres bancaires : chaque établissement a ses spécificités, certains favorisent les profils investisseurs, d’autres les primo-accédants.

  • Optimiser le montage : différencier un achat résidence principale d’un investissement locatif, utiliser le différé d’amortissement pour financer des travaux, mixer avec un prêt in fine dans certains cas.

  • Sécuriser le budget global : intégrer assurance, charges, fiscalité et cash-flow réel dans la réflexion.

  • Gagner du temps et de la crédibilité : un dossier préparé par un courtier est souvent mieux perçu par les banques, ce qui augmente les chances d’acceptation.

 

L’automne 2025 confirme que l’investissement locatif reste une valeur sûre, mais la stratégie doit s’adapter. À Bordeaux et dans les grandes métropoles, la rentabilité brute se tasse, mais la sécurité locative est totale. Dans les villes secondaires, le potentiel de rendement est bien supérieur, à condition de bien sélectionner l’emplacement et la gestion.

C’est là qu’un courtier spécialisé peut faire la différence en orientant vers le bon montage, en ouvrant l’accès à des conditions bancaires adaptées et en sécurisant la rentabilité réelle de l’opération.

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