Une question que tout le monde se pose…

Depuis le mois d’avril, beaucoup se demandent : « Mais pourquoi les taux de crédit immobilier remontent, alors que la Banque Centrale Européenne commence à baisser les siens ? »

C’est une vraie question, légitime et la réponse tient à une mécanique qu’on connaît peu, mais qui mérite d’être expliquée simplement.

Le crédit immobilier : un prêt long, financé à court terme

Quand une banque accorde un crédit immobilier à un particulier, elle s’engage souvent sur 20 à 25 ans. Mais de son côté, elle ne dispose pas de cette somme directement pendant 25 ans. Elle va se refinancer sur des durées plus courtes, souvent via des marchés financiers ou auprès d’autres établissements, pour pouvoir prêter.

Imagine : tu prêtes 200 000 € à un client pour 25 ans, mais toi-même, tu empruntes une grosse partie de cette somme sur 7 à 10 ans.
Tu comprends l’enjeu : si le coût de ton refinancement augmente, tu es obligé d’augmenter le taux que tu proposes à ton client, sinon tu perds de l’argent.

L’OAT, cet indicateur clé qui fait bouger les taux

Quand on parle de taux de crédit immo, un mot revient souvent : l’OAT ou Obligations Assimilables du Trésor.
C’est tout simplement le taux auquel l’État français emprunte sur 10 ans. Et comme l’État est censé être le « profil le moins risqué », c’est un peu la référence de base sur laquelle les banques se calent.

Aujourd’hui, les banques utilisent principalement l’OAT 10 ans comme baromètre pour fixer leurs taux de crédit à taux fixe.
➡️ Si l’OAT grimpe, les taux proposés aux emprunteurs suivent.
➡️ Si elle baisse, il y a une marge de manœuvre pour alléger les taux (mais pas toujours, on y revient).

 

Et la BCE dans tout ça ?

La Banque Centrale Européenne, elle, intervient sur les taux à très court terme. En gros, elle fixe le coût de l’argent pour les banques, sur des durées allant de quelques jours à quelques mois.

Quand la BCE augmente ses taux, elle rend le crédit plus cher à court terme, ce qui freine l’économie et la consommation.
Quand elle les baisse, c’est censé relancer la machine.

Mais voilà le hic : les taux immobiliers ne dépendent pas uniquement de la BCE. Ce sont deux logiques différentes mais complémentaires.

👉 La BCE influence surtout les taux variables ou révisables.
👉 Les taux fixes, eux, suivent surtout les anticipations des marchés, donc l’OAT, qui prend en compte l’inflation future, la dette publique, les tensions géopolitiques, etc.

Des marchés qui anticipent… et qui n’attendent pas la BCE

Même si la BCE commence à baisser ses taux directeurs, les marchés, eux, anticipent déjà ce qui va se passer dans les 5 ou 10 ans à venir.
Ils intègrent dans l’OAT des éléments comme :

  • Le niveau d’inflation prévu

  • La dette de l’État

  • La politique budgétaire

  • La stabilité économique

Si les marchés estiment que l’inflation va rester élevée ou que la dette explose, ils continuent de réclamer une prime de risque pour prêter de l’argent.
Résultat : les OAT restent hautes et donc, les taux immo aussi.

Pourquoi les banques ne répercutent pas toujours les baisses ?

Autre point important : même si les taux baissent un peu côté marchés ou BCE, les banques restent prudentes.
Pourquoi ?

  • Parce qu’elles ont besoin de reconstituer leurs marges, après une longue période où elles ont prêté à perte.

  • Parce que le risque de défaut augmente avec l’incertitude économique.

  • Parce que les conditions de refinancement ne s’améliorent pas d’un coup de baguette magique.

 

Ce qu’il faut retenir (et comment l’expliquer)

Si vous devez retenir l’essentiel (ou l’expliquer simplement) :

  • Les taux immobiliers fixes dépendent surtout de l’OAT 10 ans, qui reflète les anticipations des marchés.

  • La BCE agit sur le court terme, donc son action ne se traduit pas immédiatement sur les crédits long terme.

  • Les banques empruntent à court ou moyen terme pour prêter à long terme, donc elles intègrent une marge de sécurité.

  • Même en période de baisse des taux BCE, les banques peuvent maintenir leurs taux hauts pour des raisons de prudence, de marge ou de contexte économique global.

 

Conclusion : un équilibre complexe entre marché, BCE et stratégie bancaire

La mécanique des taux n’est pas toujours intuitive, mais une fois qu’on comprend la logique du refinancement, du risque et des anticipations de marché, tout devient plus clair.

Dans ce contexte, le rôle de courtier, d’agent immobilier ou de notaire est plus que jamais crucial pour accompagner, expliquer et conseiller au mieux.

Parce qu’un bon projet, c’est d’abord un projet bien compris.