Investissement locatif : les tendances de l’automne 2025

L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français, et la rentrée 2025 confirme une dynamique contrastée. D’un côté, certaines grandes villes affichent une tension locative extrême, portée notamment par les étudiants et les jeunes actifs. De l’autre, des villes secondaires offrent encore de belles rentabilités grâce à un prix d’achat plus accessible. Décryptage complet des tendances de l’automne.

Un marché étudiant toujours sous pression

La rentrée universitaire 2025 s’annonce encore compliquée pour les étudiants. Selon les derniers baromètres, la demande locative est jusqu’à 10 fois supérieure à l’offre dans des villes comme Lyon et Rennes, mais aussi à Bordeaux.

À Bordeaux, la pression locative est particulièrement forte : en moyenne, 20 candidats se présentent pour chaque annonce. Les studios et T1 sont pris d’assaut dès leur mise en ligne, et le délai moyen de relocation dépasse rarement deux semaines.

➡️ Résultat : les loyers continuent de progresser. Un studio étudiant se loue aujourd’hui autour de 600 € par mois, avec des prix qui dépassent facilement les 650 € dans l’hypercentre ou à proximité immédiate des campus.

Bordeaux : attractivité confirmée, rentabilité à nuancer

L’agglomération bordelaise attire toujours plus d’étudiants et de jeunes actifs grâce à ses universités, ses écoles supérieures, et son positionnement stratégique à 2 heures de Paris. La demande locative ne faiblit pas, portée aussi par l’arrivée de nouveaux habitants séduits par la qualité de vie et la proximité de l’océan.

Cependant, cette attractivité a un coût. Le prix moyen du m² dépasse désormais 5 000 € dans Bordeaux intra-muros, ce qui limite mécaniquement les rendements.

• Rendement brut moyen : autour de 3,5 à 4 % dans la ville centre.

• Opportunités intéressantes : les communes de la périphérie bien desservies par le tram (Pessac, Talence, Mérignac) permettent de viser 4,5 à 5 % avec une demande tout aussi solide, notamment grâce aux étudiants et aux jeunes actifs qui cherchent à se loger hors du centre saturé.

 

 

Les villes secondaires en pleine montée

Si Bordeaux, Lyon ou Paris garantissent une sécurité locative exceptionnelle, certains investisseurs privilégient désormais des villes à prix d’entrée plus bas pour maximiser leur rentabilité.

• Saint-Étienne : rendement brut proche de 10 %, avec un prix moyen au m² autour de 1 400 € seulement.

• Mulhouse : loyers en hausse et marché accessible, avec un rendement brut estimé à 9 %.

• Le Havre, Béziers, Perpignan : rendements solides entre 7,5 et 8,5 %, grâce à une forte demande locative et des prix d’acquisition encore contenus.

Ces villes offrent une alternative aux grandes métropoles, avec un risque limité par la tension locative structurelle dans tout le pays.

Un marché globalement déséquilibré : plus de candidats que de logements

Les chiffres du premier semestre 2025 parlent d’eux-mêmes :

• 12,5 candidats par annonce en moyenne en France.

• Un délai de relocation record de 17 jours.

• Des pics impressionnants dans certaines métropoles : Paris (33 candidats par annonce), Nice (26), Bordeaux (20), Marseille (15).

Ces données montrent que, malgré la hausse des taux de crédit ces dernières années, l’investissement locatif garde une pertinence forte. La demande reste largement supérieure à l’offre.

Points d’attention côté financement

L’euphorie autour de la tension locative ne doit pas faire oublier un élément clé : le financement. Les conditions actuelles exigent une approche plus fine.

• Apport personnel : la plupart des banques demandent désormais un apport couvrant au minimum les frais de notaire. Un projet 100 % financé reste possible, mais plus difficile à décrocher sans un excellent dossier.

• Taux d’endettement : la règle des 35 % maximum reste stricte, même si certains établissements acceptent des assouplissements pour des revenus élevés ou des profils stables.

• Durée d’emprunt : lissé sur 20 ans, le crédit immobilier permet de sécuriser une mensualité raisonnable, mais réduit légèrement le rendement net.

• Différence brut/net : attention à ne pas se limiter au rendement brut affiché. Avec la fiscalité, les charges, la vacance éventuelle, le rendement net réel peut être inférieur de 1,5 à 2 points.

L’accompagnement du courtier : un vrai levier

Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier prend tout son sens. Son rôle ne se limite pas à “chercher un taux”, mais à optimiser toute la structuration du projet :

• Comparer les offres bancaires : chaque établissement a ses spécificités, certains favorisent les profils investisseurs, d’autres les primo-accédants.

• Optimiser le montage : différencier un achat résidence principale d’un investissement locatif, utiliser le différé d’amortissement pour financer des travaux, mixer avec un prêt in fine dans certains cas.

• Sécuriser le budget global : intégrer assurance, charges, fiscalité et cash-flow réel dans la réflexion.

• Gagner du temps et de la crédibilité : un dossier préparé par un courtier est souvent mieux perçu par les banques, ce qui augmente les chances d’acceptation.

 

L’automne 2025 confirme que l’investissement locatif reste une valeur sûre, mais la stratégie doit s’adapter. À Bordeaux et dans les grandes métropoles, la rentabilité brute se tasse, mais la sécurité locative est totale. Dans les villes secondaires, le potentiel de rendement est bien supérieur, à condition de bien sélectionner l’emplacement et la gestion.

C’est là qu’un courtier spécialisé peut faire la différence en orientant vers le bon montage, en ouvrant l’accès à des conditions bancaires adaptées et en sécurisant la rentabilité réelle de l’opération.