Dans une transaction immobilière, la signature du compromis représente souvent une étape importante. Le projet semble lancé, chacun commence à se projeter et la vente paraît presque acquise.

Pourtant, il arrive encore que certaines ventes n’aboutissent pas en raison d’un refus de prêt.

Contrairement à une idée reçue, ces situations ne sont généralement pas liées à l’absence de financement sur le marché. Les banques continuent de financer les projets immobiliers, mais elles analysent aujourd’hui les dossiers avec davantage de précision.

Dans la majorité des cas, les difficultés apparaissent simplement parce que le financement n’a pas été suffisamment préparé avant la signature du compromis.

Voici trois erreurs que l’on rencontre régulièrement.

1. Une capacité d’emprunt mal estimée

De nombreux acquéreurs commencent leur projet en réalisant une simulation rapide sur internet ou en demandant une estimation approximative à leur banque.

Ces outils donnent une première idée, mais ils ne prennent pas toujours en compte l’ensemble des éléments réellement étudiés par les banques.

Par exemple :

• certaines charges comme les LLD automobiles (locations longues durées)
• des crédits en cours
• le reste à vivre du ménage
• ou encore la nature réelle des revenus

En effet, certains éléments de rémunération ne sont pas toujours retenus dans les calculs bancaires, comme :

• les primes exceptionnelles
• les paniers repas
• certaines heures supplémentaires variables

Exemple concret

Un couple pensait pouvoir financer un projet immobilier autour de 350 000 €, sur la base d’une simulation réalisée en ligne.

Après analyse complète du dossier, leur capacité d’emprunt réelle se situait plutôt autour de 310 000 €.

Deux éléments expliquaient cet écart :

• une LLD automobile qui n’avait pas été intégrée dans leur calcul
• une partie de leurs revenus composée de primes exceptionnelles et de paniers repas, qui ne sont pas toujours retenus dans les critères bancaires

Le projet restait possible, mais pas au prix du bien envisagé.

Lorsque ce type d’écart apparaît après la signature du compromis, la transaction peut rapidement se compliquer mettant en difficulté les vendeurs, les acquéreurs, les agents immobiliers et notaires.

2. Une situation bancaire qui n’a pas été anticipée

Lorsqu’un dossier est étudié, les banques analysent attentivement la gestion des comptes sur les derniers mois.

Certaines situations peuvent ralentir ou fragiliser l’analyse :

• des découverts réguliers
• des crédits à la consommation récents
• des dépenses importantes ou inhabituelles
• une gestion de compte jugée irrégulière

Ces éléments ne signifient pas forcément que le projet est impossible à financer. En revanche, ils doivent être anticipés et expliqués dans le dossier.

Un travail de préparation en amont permet souvent d’éviter que ces points deviennent bloquants.

Dans certains cas, quelques mois de gestion plus stable suffisent à présenter un dossier beaucoup plus solide aux banques.

3. Une stratégie bancaire mal adaptée

Toutes les banques ne financent pas les projets de la même manière.

Certaines sont plus ouvertes à :

• l’investissement locatif
• les travailleurs indépendants
• les projets avec travaux importants
• les profils patrimoniaux
• les montages financiers plus complexes

Présenter un dossier à une banque dont les critères ne correspondent pas au profil de l’emprunteur peut entraîner un refus, alors que le projet aurait pu être accepté ailleurs.

La différence tient souvent simplement à la stratégie bancaire choisie dès le départ.

Anticiper le financement pour sécuriser la transaction

Dans la plupart des situations, ces difficultés peuvent être évitées lorsque le financement est analysé avant même la signature du compromis.

Cette préparation permet notamment de :

• valider la capacité d’emprunt réelle
• identifier les éventuels points de vigilance
• structurer correctement le dossier
• définir la stratégie bancaire la plus adaptée

Pour les professionnels de l’immobilier, cette étape constitue également un levier important pour sécuriser les ventes et limiter les risques de refus de prêt

L’accompagnement SVE COURTAGE

Implanté à Mérignac, nous accompagnons depuis une quinzaine d’années particuliers et professionnels dans la réalisation de leurs projets immobiliers.

L’objectif est simple : analyser la faisabilité du projet et structurer le financement avant que les difficultés apparaissent.

Cela consiste notamment à :

• analyser la capacité d’emprunt réelle
• structurer le dossier de financement
• identifier les établissements bancaires les plus adaptés
• négocier les conditions de prêt et d’assurance

Cette préparation permet d’aborder la signature du compromis avec une vision claire et un financement déjà sécurisé.