L’année 2023 s’avère être un tournant pour le marché immobilier, marquée par des transactions en berne, résultant des hausses de taux et d’une politique de soutien inexistante et contraignante.

La forte hausse des taux d’intérêt :

Le taux moyen sur 20 ans a grimpé de manière spectaculaire, passant de 1,20% début 2022 à 4,28% actuellement. Cette augmentation résulte de la dérive inflationniste combattue par une Banque Centrale Européenne qui a relevé ses taux directeurs dix fois depuis juillet 2022. Les banques de détail se refinancent désormais à 4,50%, comparé à 0% entre 2016 et juillet 2022.

Le dysfonctionnement de l’usure :

La remontée abrupte des taux d’emprunt a mis en lumière l’inadaptabilité du taux d’usure, calculé trimestriellement, trop lent pour s’ajuster efficacement aux conditions monétaires. Depuis février 2023, la Banque de France le mensualise provisoirement jusqu’en janvier 2024, en réponse à la mobilisation des Courtiers.

Les règles inadaptées du Haut Conseil de Stabilité Financière :

Les règles imposées par le HCSF en 2019, limitant le taux d’endettement à 35% des revenus nets et la durée de remboursement à 25 ans (27 ans avec travaux de plus de 10% ou construction), sont devenues un frein à l’accès au crédit immobilier. En cherchant à protéger le consommateur, ces normes excluent malheureusement des ménages solvables.

La baisse progressive des prix immobiliers :

L’immobilier connaît une baisse logique avec la remontée des taux d’emprunt, mais celle-ci n’est pas suffisante pour compenser le coût accru du crédit. À Bordeaux, par exemple, les prix des appartements anciens ont chuté de manière significative (-8,6%) sur douze mois (source : Meilleurs Agents).

 

Moins de transactions enregistrées par les Notaires :

Les notaires rapportent une contraction marquée du marché, avec 995 000 transactions dans l’immobilier ancien à fin août 2023, enregistrant un recul notable de 16,6% sur un an. La tendance à la baisse s’est accentuée tout au long de l’année, passant sous les -10% depuis avril 2023, et l’année 2023 devrait clôturer autour de 900 000 ventes (contre 1,1 million en 2022).

Baisse de la production de crédits immobiliers :

La production de crédits immobiliers a chuté de manière significative, avec une baisse de -44,2% en niveau annuel glissant à fin octobre 2023, et -43,5% pour le nombre de prêts accordés (source : Observatoire Crédit Logement/CSA). Malgré le coût du crédit le moins cher en Europe selon la Banque de France, la crise immobilière persiste.

 

 

2024 s’annonce-t-elle plus favorable à l’achat immobilier ?

Restons optimistes ! La fin de la hausse des taux de crédit semble se profiler. Le marché de 2023 s’est contracté sous l’effet de la politique monétaire de la BCE visant à ramener l’inflation à 2%. Les taux d’intérêt directeurs auraient atteint leur maximum, la BCE ayant opté pour le statu quo lors de sa dernière réunion d’octobre.

Bien que l’inflation ralentisse, elle reste loin de sa cible. Les taux directeurs devraient rester élevés, assurant une certaine stabilité des taux d’emprunt. Les signes d’ouverture des banques en fin d’année sont déjà visibles, indiquant un retour à des conditions plus favorables. Le marché immobilier semble s’orienter vers une baisse continue des prix en 2024, avec des vendeurs plus enclins à négocier pour répondre à des contraintes temporelles ou aux normes environnementales.

Déjà perceptible dans certains segments, cette tendance se confirme avec la hausse des ventes de logements classés F et G, offrant des opportunités avec des décotes moyennes de 15%. Certaines banques vont même jusqu’à accorder des prêts complémentaires à des taux préférentiels pour accompagner ces projets.