Loi de finances 2026 : immobilier, crédit, rénovation et épargne – ce qu’il faut anticiper

 

La loi de finances pour 2026 a été adoptée par le Parlement début février.
À ce stade, certaines mesures restent conditionnées à leur promulgation définitive et à la publication des décrets d’application.

Les éléments présentés ci-dessous s’appuient sur le texte adopté et sur les orientations désormais connues, avec un objectif clair : anticiper l’impact concret sur les projets immobiliers et de financement en 2026.

Immobilier locatif : un nouveau cadre avec “Relance Logement”

La loi de finances 2026 introduit un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, appelé « Relance Logement », destiné à prendre le relais des anciens mécanismes de type Pinel.

L’objectif est double :
• encourager la production et la remise sur le marché de logements locatifs,
• orienter l’investissement privé vers la location longue durée, dans des zones où la demande reste forte.

Ce qui est prévu dans les grandes lignes

• Un engagement de location sur une durée longue (9 ans évoqués)

• Des loyers encadrés, et possiblement des plafonds de ressources pour les locataires

• Un avantage fiscal reposant sur un mécanisme d’amortissement, et non sur une simple réduction d’impôt

Les modalités exactes (zonage, plafonds, conditions précises) seront précisées après la promulgation du texte.

👉 À retenir : un dispositif fiscal n’a de sens que s’il est cohérent avec le financement bancaire, la rentabilité réelle du projet et la durée d’engagement.

Crédit immobilier : comprendre simplement le taux d’usure

Le taux d’usure reste en 2026 un élément central de l’accès au crédit immobilier.

Concrètement, le taux d’usure est un plafond légal, fixé par la Banque de France, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter.
Il est recalculé chaque trimestre.

Ce point est souvent mal compris

Le taux d’usure n’est pas le taux du crédit que propose la banque.

C’est un taux maximum global, qui inclut :

• le taux d’intérêt du prêt,

• l’assurance emprunteur,

• les frais de dossier,

• les garanties.

Autrement dit, un taux d’usure “élevé” ne signifie pas que les banques prêtent à ce niveau, mais qu’elles disposent d’une marge suffisante pour intégrer l’ensemble des coûts du financement.

Pourquoi c’est important ?

Deux dossiers avec un taux bancaire proche peuvent connaître une issue très différente selon :

• le coût de l’assurance,

• la durée du prêt,

• la structure globale du financement.

C’est souvent là que tout se joue.

Rénovation énergétique : éco-PTZ et MaPrimeRénov’

Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ reste en place en 2026.
Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts, pour les résidences principales, qu’elles soient occupées ou mises en location.

Le dispositif est désormais davantage orienté vers des rénovations performantes et peut être cumulé avec d’autres aides, sous conditions.

 

MaPrimeRénov’ : vigilance sur le calendrier

Dans l’attente de la promulgation définitive de la loi de finances et de la validation des budgets, MaPrimeRénov’ a connu des suspensions temporaires en début d’année.

Cela impose une vigilance particulière pour les projets de travaux programmés sur le premier semestre.

👉 Le calendrier administratif devient presque aussi important que l’éligibilité elle-même.

Assurance-vie : pas de bouleversement majeur en 2026

Le budget adopté pour 2026 ne prévoit pas de modification structurelle concernant l’assurance-vie.

Les produits issus de l’assurance-vie ne sont pas concernés par certaines hausses envisagées sur d’autres revenus du capital, ce qui permet de conserver une stabilité fiscale sur cet outil patrimonial central.

Plan d’épargne retraite (PER) : ajustements à anticiper

Le texte adopté prévoit plusieurs évolutions concernant le PER, notamment :

• une limitation de la déductibilité des versements volontaires à partir d’un certain âge,

• un assouplissement des règles de report des plafonds de déduction non utilisés.

Ces ajustements visent à mieux encadrer l’avantage fiscal tout en conservant une logique d’optimisation à long terme.

Ce qu’il faut retenir pour 2026

• La loi de finances 2026 est adoptée, mais certaines mesures restent en attente de validation définitive

• Immobilier locatif, crédit et rénovation sont directement concernés

• Un projet réussi repose avant tout sur une vision globale : financement, fiscalité, aides, calendrier

Un projet immobilier ou de financement en 2026 ?

L’impact réel de la loi de finances dépend toujours du profil, du projet et du timing.

Un accompagnement structuré permet d’éviter les erreurs, d’anticiper les contraintes et de sécuriser les décisions importantes, qu’il s’agisse d’un achat, d’un investissement ou de travaux.